domingo, 22 de setembro de 2013

MANUTENÇÃO X INSPEÇÃO PREDIAL

Existe uma diferença a ser evidenciada.
Quando falamos em manutenção nos limitamos a informações fornecidas pelo dono do empreendimento ou seu gestor.
Quem faz a manutenção é controlado por uma regra estipulada por alguém. Ao passo que vistoria, ou mais especificamente,  inspeção predial é um conjunto de  exames visuais  para verificar a capacidade funcional da edificação. E isto depende de uma avaliação diretamente proporcional à experiência do profissional ou profissionais, pois a mesma é  multidisciplinar.
A Inspeção predial é a vistoria da edificação para determinar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando direcionar o plano de manutenção. Esta vistoria técnica tem por finalidade verificar as condições de desempenho e determinar medidas preventivas   e corretivas que se fizerem necessárias para a boa vida do imóvel e seus usuários.
Os profissionais do sistema CREA/CONFEA mais preparados para tal mister são: o arquiteto e o engenheiro civil, acostumados a gerenciar. Então, os elementos construtivos de uma edificação como um todo, denotam segmentos que o engenheiro eletricista com a sua atribuição especifica responde pela elétrica e pára-raios, o engenheiro mecânico o sistema dos elevadores, por exemplo.
Importante salientar que,  enquanto o profissional habilitado projeta e executa, o  perito vistoriador , pela experiência detecta as anomalias, não só pela degradação irreversível, etapa ultima, bem como, a sua   formação e propagação.
Há no mercado várias firmas que prestam serviços de manutenção predial, porem para que seja dada a ordem da manutenção é necessário um plano de ação, feito pelo profissional que fez a inspeção predial, dando as prioridades, identificando problemas que o desgaste e o uso impuseram.
Destarte, um único aspecto que devo reforçar é a seriedade, através da livre escolha, pois a  concorrência é  sadia. O que importa é o despojamento da cultura da esperteza, aquela do levar vantagem em tudo e buscar a eficiência, e   a competência.
Não somente as Normas e Leis  que  preconizam os procedimentos como também nos regem como profissionais, mas os aspectos de envergadura  ética,  o Código do Consumidor são restrições que  limitam as escolhas.
O trabalho de custo/beneficio mais vantajoso certamente,  não é subsídio para determinação de quem deve verificar e manter  seu patrimônio.
Uma vistoria preventiva com olhar técnico e seletivo, não apenas habilitado e sim, empenhado na capacitação e no  bom senso.
O custo de uma intervenção aumenta de forma drástica e dramática, na medida em que tratamos a instalação com menor atenção, cuidado e negligencia, espaçando as manutenções, por conseguinte o dispêndio será maior.

E como diz o dito popular: deve-se tratar o mal pela raiz, e uma informação errada ou displicente pode desvalorizar o  seu Bem ou impor que sua adequação seja tão dispendiosa e assim mesmo recendente num decurso de tempo posterior.
Normalmente se faz uso de tabela de honorários, e que segue padrões.
Não podemos aquilatar o tempo de uma vistoria, isto é muito variável. Cada imóvel tem sua vida e às vezes o que pode parecer simples terá  que ter uma atenção maior.
Não obstante que os prédios de uso comercial, que tem uma população flutuante e maior, deva  ter  uma atenção especial em detrimento  de  outro residencial, cujo potencial de risco é menor.
De qualquer forma estamos lidando com vidas humanas  e sua segurança não deve ser menosprezada, nem tão pouco a valoração patrimonial.
Desconsiderando a má execução, toda a construção tem um tempo de vida útil. Se não é pelo  aspecto de decrepitude, ou obsoletismo quando cuidada de maneira correta pode ter um longo tempo de vida. O que podemos dizer das construções europeias??
Não se pode conhecer todas as áreas, porem uma coisa é certa, uma boa administração se faz em delegar atribuições a pessoas qualificadas.
Cabe ao condomínio, através de seu representante legal, o Síndico,  se munir de profissionais habilitados para verificar as condições e determinar as medidas preventivas  e até corretivas que se fizerem necessárias, em atenção a satisfação do pós-uso.
Uma gestão operacional pode deter vários tipos de ingerência desde uma simples  reparação, uma modernização, uma restauração e até uma demolição, se necessário.  Identificar a origem do problema, seu grau de risco,  para elaboração de um plano de ação e um cronograma físico financeiro adequando a disponibilidade financeira da edificação.
Portanto a seriedade é o ponto chave, não se pode  alegar desconhecimento, ou  ser negligente ou ainda  passar a responsabilidade para  outrem, quando de eventuais sinistros.
A água é o  essencial de nosso organismo, mas também é o infortúnio da construção civil.  A patologia mais grave é a que vai aos poucos como um câncer  que,  quando constatada   a olho nu já tomou parte do arcabouço estrutural, desplacando  inclusive as pastilhas das fachadas , por uma vertente, pois podem também ser decorrentes de processos de infiltrações meramente superficiais.
Há necessidade de avaliações periódicas,  conforme a idade do imóvel e o tipo da construção, contando seu uso adequado e apontar as desconformidades que sendo programadas, são menos onerosas.
Existem Normas Brasileiras como, por exemplo, a NBR 5674/99 Manutenção de Edificações – Procedimentos, disponibilizada pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, a NBR 14037 – Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações,  porem, o que se deve mudar é  a  cultura,  propiciando  uma postura de coisa certa.
A Norma de Desempenho NBR 15575 – Edifícios Habitacionais de até cinco pavimentos, recente, deverá mudar  os conceitos de construir, de projetar, de fabricar e  quem mais  se beneficiará é a sociedade.
Inspeção Básica – vamos imaginar um prédio residencial com 5 anos de vida, seguindo alguns itens vistoriados:
  • Documental técnico e administrativo
  • Fundações
  • Sub-solo
  • vizinhos
  • Estrutura (concreto e armaduras)
  • Caixa d’água, cisterna,
  • Cobertura, telhado
  • Fachadas, vedações e impermeabilizações
  • Revestimentos, pinturas
  • instalações elétricas, quadros de distribuição
  • Instalações de gás
  • Acessibilidade,rampas, acessos
  • Revisão,instalação de pára-raios
  • Isolamento da prumada de escadas
  • Verificação de formação de brigada de incêndio
  • Corrimão nas escadarias
  • Iluminação de emergência
  • Sinalização de rotas de fuga e equipamentos
FONTE:
IBAPE-PR INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DO PARANÁ
Vera Lucia de Campos Corrêa Shebalj
Presidente do IBAPE-PR – Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia no Paraná
Rua Emiliano Perneta, 174 - Centro - CEP: 80010-050 - Curitiba PR
Fone/Fax: 55 41 3225-1167 tel. (41) 32251167 Cel. (41) 99938163
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